Инвестиции в light industrial: как снизить риски с помощью новой классификации

Формат light industrial (компактные производственно-складские помещения от 100 кв. м) уже не является нишей только крупных фондов или профессиональных инвесторов. Благодаря устойчивому спросу и высокой доходности — до 12% годовых при ставках аренды от 12 тыс./кв. м в год — такие объекты становятся все более доступными для частных лиц с небольшим капиталом. Партнер практики «Недвижимость» Neo Арина Матвеева объясняет, как снизить риски вложений в сегмент.

Чтобы упростить вход на рынок и помочь новичкам принимать взвешенные решения, экспертное сообщество в составе консультантов, девелоперов и представителей банков разработало Методические рекомендации по классификации объектов light industrial. Они содержат ключевые характеристики и параметры, в соответствии с которыми объекту присваивается класс A или B, а также рейтинг. 

Классификация учитывает:

• параметры здания и земельного участка 

• инженерные системы

• особенности управления 

• местоположение 

Инвесторам стоит использовать эти рекомендации как чек-лист при оценке проекта. 

Так, для объектов класса А, независимо от площади, должна быть предусмотрена возможность существенного увеличения электрических мощностей и обеспечения каждого блока интернет-связью со скоростью не менее 100 Мбит/сек. Для складов класса А площадью более 300 м обязательно наличие возможности доступа крупнотоннажного транспорта и зоны маневрирования грузового транспорта для беспрепятственного подъезда автомобилей к воротам. 

Методические рекомендации содержат также карту ценовых зон объектов light industrial Московского региона по направлениям основных автомагистралей и расстояниям от МКАД. Оценивается расположение объекта относительно крупных городов и индустриальных парков, наличие перехватывающей парковки, прямого съезда с федеральной или региональной трассы, доступность общественного транспорта и мн. др.

Эксперт рекомендует выбирать объекты со сроком строительства не более 2-х лет, чтобы максимизировать доходность. Стоимость актива может увеличиться на 30–40% к моменту завершения строительства. Соответственно, чем меньше его срок — тем выше годовая доходность.